贷款 valuation（估价）被银行砍低怎么办？房子评估价不到目标价

你找到了一套心仪的房子，和卖家同意了 80 万的价格，计划首付 16 万（20%），贷 64 万。一切看起来很完美，直到银行的估价师完成评估后告诉你：他们认为这套房子只值 75 万。

突然之间，你的计算全乱了。如果房子只值 75 万，而你要借 64 万，你的 LVR（借贷价值比）就变成了 85%，高于银行的 80% 限额。银行会要求你要么支付更多首付（现在需要 15 万加 9 万差价 = 24 万），要么接受 LMI 保险，要么就拒绝贷款。

这种情况比你想象得更常见。特别是在房市升温时期，购房者的出价往往超过房产的客观价值，银行的估价师会非常保守。

首先理解为什么会发生这种情况。银行使用独立的估价师来评估房产，这些估价师需要对银行负责，而不是对你或卖家。他们的工作是确保银行的风险有限。如果房产升值不达预期，银行至少拥有充足的抵押品来覆盖贷款。所以，估价师往往会给出一个"保守"的价值，而不是市场最高价。

房产被砍低估价的原因有很多。首先，房子的状况。如果房子需要装修或有隐藏的结构问题，估价会被降低。其次，地点和周边环境。如果房子在犯罪率高的地区或靠近不受欢迎的设施（垃圾处理场、工业区等），估价会降低。第三，房市趋势。如果房市看起来在冷却，估价师会更保守。

如果你遇到这种情况，有几个补救选项。

选项一：申请二次估价。如果你觉得银行的估价过于保守，你可以申请一个独立的估价，费用通常 300 到 500 澳元。如果你的估价高于银行的，你可以向银行提交，要求他们重新考虑。某些银行会接受，但不是所有的。

选项二：协商房价。如果你有估价报告证明房子的市场价值确实低于成交价，你可以回到卖家，要求降价。有些卖家会接受，因为他们意识到如果你无法贷款，交易就会失败。但也有卖家会拒绝，特别是在房市热度高的时期。

选项三：自己支付更多首付。如果你有额外的资金，你可以接受更高的首付要求。这意味着你用更多自己的钱，借更少的银行的钱，风险对银行来说降低了。

选项四：转向其他贷方。有些银行或贷方对估价的接受度更高，他们会使用不同的估价师或估价方法。转向更灵活的贷方可能能解决问题，但利率可能会更高。

选项五：寻找不同的房产。如果估价问题解决不了，最实际的方式可能是放弃这套房子，寻找其他的。这很沮丧，但保护你不陷入一个"不良交易"中。

还有一个预防措施：在协议阶段，争取在购房合同中加入一个"valuation clause"，允许你在银行估价低于成交价的情况下退出交易而不损失定金。虽然不是所有卖家都会同意，但值得尝试。

本站建议在找到房子并准备出价前，先询问房贷中介对这个房子的估价预期。有经验的中介通常能预测银行是否会砍价，这样你就不会在意外估价时惊慌。