转贷时 1% 利差值不值得换银行？成本与收益计算

转贷（refinancing）的决定看似简单——找到利率更低的银行就换——但实际上需要仔细计算。1% 的利率差听起来很大，但扣除各种费用后，真实收益可能没那么诱人。

首先列出转贷的各项成本。最主要的是设置费用（establishment fee），通常在 300 到 1,000 澳元之间。然后是转贷时的估价费（valuation fee），通常 300 到 600 澳元。有些银行还会收取法律审查费和申请费。加起来，转贷的前期成本可能在 1,500 到 2,500 澳元。

但还有隐藏成本。如果你的现银行有提前还款罚金（exit fee），比如说 500 到 1,500 澳元，这笔钱也要算进去。有些贷款产品确实有这种条款。另外，转贷过程通常需要 2 到 4 周，期间你的旧贷款和新贷款可能有几天重叠，导致额外利息。

现在算收益。假设你的贷款余额是 40 万澳元，现利率 5.5%，新银行的利率是 4.5%（降低 1%）。每年的利息节省大约 4,000 澳元。如果转贷成本是 2,000 澳元，那么第一年的净收益只有 2,000 澳元。

但分子要进一步细化。这个 4,000 澳元的年度节省是基于贷款余额在转贷时的状态。如果你还有 25 年的还款期，随着时间推移，本金减少，利息节省也会逐年减少。所以真实的平均收益需要用"payback period"（收支平衡点）来衡量。如果转贷成本是 2,000 澳元，年度节省 4,000 澳元，那么你大约需要 6 个月才能收回成本。之后才能享受利率优势。

当然，如果你打算在 2 年内卖房或还清贷款，那么转贷可能根本不划算。因为你没有足够的时间来摊销转贷成本。但如果你还要在这套房子里住 10 年或更久，即使低利率只有 1%，累积的节省也很可观。

还要考虑当前利率走势。如果央行已经停止加息，甚至有降息预期，那么现在转贷未必紧急。也许等上几个月，利率会进一步下降，你可以省去转贷费用。反之，如果加息周期还会继续，早点锁定低利率会更有利。

产品条款也值得对比。新银行的贷款可能提供更好的 redraw facility（重新提取功能），或者更灵活的还款选项。这些隐形好处有时比 1% 的利率差更有价值。

一个保险的做法是用房贷经纪人提供的对比工具，把所有成本和收益都输入进去。大多数经纪人都能帮你计算准确的"break-even point"，让你清楚地看到转贷何时开始真正赚钱。

本站建议在做出转贷决定前，向房贷中介确认所有成本和预期收益的书面计算。